Je hebt misschien al eens gehoord over de 10-jarige aansprakelijkheid van aannemers. Maar wat is dit precies? En hoever reikt deze aansprakelijkheid? In dit blog gaan we er dieper op in.

Eerst meer over het begrip zelf. De 10-jarige aansprakelijkheid verwijst naar een wettelijke verplichting van aannemers om tot 10 jaar na de voltooiing van de werken nog de verantwoordelijkheid te dragen voor gebreken of schade. Juridisch is dus geregeld dat je als consument de nodige garanties op lange termijn hebt. Maar er is wel een aantal voorwaarden aan gekoppeld:

• De aansprakelijkheid is beperkt tot wat men de ‘verborgen gebreken’ noemt; alles wat niet zichtbaar is bij een gewone inspectie. Dat heeft tot gevolg dat er ook zaken zijn die niet onder deze regeling vallen. Als je als consument iets over het hoofd ziet qua ‘zichtbaar’ gebrek, dan kan je er achteraf niet meer op terugkomen.
• Deze regelgeving is enkel van toepassing op bepaalde bouwprofessionals: aannemers, architecten en studiebureaus. Dus ga je met een partij in zee die niet tot deze professionals hoort (bijvoorbeeld louter een ontwerpbureau of een bouwcoördinator), dan kan je hen een verborgen gebrek niet aanwrijven.

We lijsten de verschillende situaties op, zodat je duidelijk hebt wat gedekt wordt en wat niet. Om te eindigen met een woordje uitleg over de verzekering 10-jarige aansprakelijkheid.

Voorwaarden 10-jarige aansprakelijkheid

Bij de volgende situaties valt de verantwoordelijkheid onder de aannemers en kun je een beroep doen op de 10-jarige aansprakelijkheid:

1. Er moet sprake zijn van een ernstig gebrek aan het gebouw.

En dat wil niet zeggen dat het gebouw moet instorten. Er moet wel een bedreiging zijn voor de stevigheid van het gebouw of een belangrijk onderdeel ervan.

Dit wordt als een ernstig gebrek gezien:

• Scheuren in de gevel.
• Vorstschade aan pannen of gevelstenen.
• Verregaande vochtproblemen.
• Het ontbreken van uitzettingsvoegen.
• Verkeerde funderingen.
• Ontoelaatbare doorbuiging van de welfsels (waardoor er scheuren ontstaan).
• Afwaaien van het dakgebinte door een slechte verankering.

Ook al doen die gebreken zich pas na jaar 9 voor, dan geldt de aansprakelijkheid nog steeds. Tenzij ze te wijten zijn aan slecht onderhoud van het gebouw. Een bouwexpert kan hier door zijn kennis de juiste conclusies over trekken.

Lichte gebreken vallen niet onder de 10-jarige aansprakelijkheid. Zoals:

• Condensatie in dubbele beglazing.
• Buizen met een te kleine diameter of een te klein verval.
• Akoestische problemen.

De reden dat deze zaken niet onder de aansprakelijkheid vallen, is omdat ze geen gevaar voor de stevigheid van de woning met zich meebrengen.

2. Bij de 10-jarige aansprakelijkheid moet het gaan om een probleem dat ‘verborgen’ is.

De benaming ‘verborgen gebreken’ is er niet zomaar. Het wil zeggen dat het gebrek niet zichtbaar was op het ogenblik van de oplevering. Bovendien moet het gaan om een gebrek dat niet kon worden ontdekt door een aandachtig persoon met een normale kennis van de regels van het vak.

Werk je met een aannemer die het niet zo nauw neemt met de regels van de kunst, dan is het risico groter dat er nadien nog lijken uit de kast vallen. Hoewel er bij wet geregeld is dat de aannemer dan zijn verantwoordelijkheid dient te nemen, je wil toch liever niet opnieuw gaan breken.

Nog belangrijk om te vermelden: als een gebrek niet onder de 10-jarige aansprakelijkheid valt, betekent dat niet dat een aannemer niet verantwoordelijk is. Immers een aannemer en architect zijn ook verantwoordelijk voor lichte verborgen gebreken.

Bij lichte gebreken moet het probleem voldoende groot zijn zodat men het – indien het zichtbaar was – niet zou hebben aanvaard tijdens de oplevering. Als er zich een dergelijk probleem voordoet, moet je binnen een redelijke termijn de aannemer daarvan op de hoogte stellen. Daarnaast dient dagvaarding binnen 10 jaar na de oplevering te gebeuren.

Of de termijn al dan niet redelijk is, wordt aan de rechter overgelaten. Deze zal bij zijn beoordeling rekening houden met alle omstandigheden van de zaak, met name de aard van het gebrek, de hoedanigheid van partijen, de vraag of partijen reeds onderhandelingen hebben gevoerd of in gemeen overleg pogingen tot herstel hebben ondernomen, etc.

Hoe een rechter zal oordelen, is zelden met zekerheid te voorspellen. Zonder ons te willen ‘verbranden’, menen wij evenwel te kunnen stellen dat een vordering die wordt ingesteld nadat er over een periode van twee jaar geen enkele communicatie werd gevoerd tussen partijen, quasi zeker als laattijdig zal worden beschouwd door de rechtspraak.

3. Én het moet de fout zijn van een bouwspecialist.

Hier zit een belangrijk addertje onder het gras. Niet alle bouwberoepen vallen onder de verzekering 10-jarige aansprakelijkheid. Er is een aantal niet-beschermde bouwberoepen (lees: iedereen mag zich deze titel aanmeten) dat buiten de boot valt: interieurontwerper en bouwcoördinator. Voor deze niet-beschermde bouwberoepen is er geen wettelijk kader. (lees ook ons artikel over het verschil tussen een architect en interieurontwerper)

Je hoeft geen specifieke studies gedaan te hebben om onder deze noemer je diensten aan te bieden. Maakt een interieurontwerper of bouwcoördinator ergens een ontwerpfout of opvolgingsfout, en duikt er een jaar na datum een probleem op, dan kan je geen beroep doen op de 10-jarige aansprakelijkheid.

We leggen dit verder uit aan de hand van een voorbeeld:

Een bouwcoördinator moet ervoor zorgen dat alle relevante documentatie, zoals bouwtekeningen, vergunningen, contracten en wijzigingsorders, nauwkeurig wordt bijgehouden en gedocumenteerd. Maar hier kan hij ook nalatig in zijn. Of hij kan onjuiste of onvolledige informatie verstrekken, die leiden tot problemen die niet rechtstreeks aan de aannemer kunnen worden toegeschreven. Duikt er na 5 jaar ineens een verborgen gebrek op, en kan de aannemer aantonen dat dit niet zijn schuld is, dan kun je geen beroep doen op de 10-jarige aansprakelijkheid. Mogelijk draai je dan zelf voor de herstelkosten op. Gezien dit geen eenvoudige materie is, kun je in geval van schade het best altijd te rade gaan bij een juridisch specialist.

Werk je wel met een bouwspecialist, dan is de verantwoordelijkheid verdeeld over de architect, de aannemer en de ingenieur of het studiebureau. Daarbij bepaalt het type fout bij wie de verantwoordelijkheid ligt.

De architect is aansprakelijk voor gebreken die voortkomen uit ontwerpfouten en voor uitvoeringsfouten die hij had moeten identificeren.

Stel dat een architect is ingehuurd om het ontwerp en de bouwbegeleiding te verzorgen voor de bouw van een particuliere woning. Tijdens het ontwerpproces maakt de architect een fout bij het dimensioneren van de fundering. Hij/zij houdt geen rekening met de bodemgesteldheid en onderschat de draagkracht van de bodem.

Als gevolg van deze ontwerpfout begint de woning na verloop van tijd scheuren te vertonen in de muren en ontstaan er problemen met de stabiliteit van de fundering. De eigenaar van de woning ontdekt dat de gebreken voortkomen uit de fout van de architect.

In dit geval kan de architect aansprakelijk worden gesteld voor de gebreken aan de particuliere woning. Het is immers de verantwoordelijkheid van de architect om ervoor te zorgen dat het ontwerp voldoet aan de vereiste normen en dat eventuele fouten of tekortkomingen tijdens het ontwerpproces worden geïdentificeerd en gecorrigeerd. In dit geval heeft de architect een ontwerpfout gemaakt, wat direct heeft geleid tot schade aan de woning.

De aannemer is aansprakelijk voor uitvoeringsfouten, ook als die voortkomen uit manifeste ontwerpfouten (tenzij hij deze gemeld heeft).

Zo heeft de aannemer de verantwoordelijkheid om de ontwerptekeningen zorgvuldig te bestuderen en eventuele duidelijke fouten of onjuistheden te identificeren. Als de aannemer nalatig is in het uitvoeren van deze controle of als hij/zij bewust ontwerpfouten negeert, kan de aannemer aansprakelijk worden gesteld voor de gevolgen van deze fouten. Elke voorzichtige aannemer dient dus mee de nodige vaststellingen te doen in het ontwerp. Dient hij iets uit te voeren dat volgens hem niet voldoet aan de normen, praktijken en technieken die algemeen aanvaard worden als de beste werkwijze, dan dient daar schriftelijk melding over te gebeuren.

De ingenieur of het studiebureau is aansprakelijk voor de ontwerpfouten.

Stel de ingenieur berekent een stalen ligger die achteraf ontoereikend is om het gebouw te dragen. Als er zich nadien dan scheurvorming of instabiele situatie voordoet, dan is hij daarvoor verantwoordelijk.

Om aan te tonen bij welke bouwspecialist de fout ligt, is een expertise nodig. Dan heb je uitsluitsel over welke partij je moet aanspreken.

Er zijn verschillende types van fouten:

• De uitvoering beantwoordt niet aan de regels van de kunst
• De uitvoering is niet conform contract.
• Er is sprake van een conceptie- of berekeningsfout.
• Er zijn ondeugdelijke materialen gebruikt.

Problemen door slijtage of slecht onderhoud zijn de verantwoordelijkheid van de bouwheer. Voor het verzuimen van regelmatig onderhoud kan je dus niet je aannemer aansprakelijk stellen.

Wat doe je met een toestel dat na een half jaar stuk gaat?

Stel je laat een warmtepomp installeren. Een leverancier van een elektrisch apparaat in Europa is verplicht om jou 2 jaar volledige fabrieksgarantie te geven op het apparaat. Daarnaast zijn er fabrikanten die jou een 2e tot 5e jaar extra garantie geven. Je kan ook tekenen voor een verlengde garantie die je zelf vooruitbetaalt bij de aanschaf van de warmtepomp.

De leverancier geeft jou dan een verlengde garantie op de warmtepomp onder zijn eigen voorwaarden (immers na 2 jaar is de Europese regelgeving niet meer van kracht). De warmtepomp heeft dan een garantie op defecten die ontstaan door normaal huishoudelijk gebruik. Een voorwaarde aan een verlengde garantie is wel dat het apparaat aantoonbaar jaarlijks geïnspecteerd moet worden. De leverancier zal jou altijd aanbieden om deze inspecties uit te voeren.

Vanaf wanneer geldt 10-jarige aansprakelijkheid?

Als het om een private opdracht gaat, wordt er in de wetgeving geen melding gemaakt van het begrip ‘oplevering’ (voorlopig of definitief). Bij private opdrachten ( *uitgezonderd Wet Breyne) kunnen we dan ook stellen dat er in beginsel geen voorlopige of definitieve oplevering plaatsvindt.

Deze opleveringen zullen slechts plaatsvinden als zij contractueel tussen partijen worden voorzien. Is er contractueel niets voorzien met betrekking tot één of meerdere opleveringen (wat dus wettelijk niet verplicht is), dan zal er in principe geen (dubbele) oplevering plaatsvinden.

De 10-jarige aansprakelijkheid vangt dan aan bij de aanvaarding van het werk.

• In regel is dit bij de rondgang die wordt gehouden na de beëindiging van de werken. En geldt als ‘unieke’ oplevering.
• Of bij de voorbehoudsloze ingebruikname van het goed.
• Of bij de betaling van de laatste factuur, die dan als stilzwijgende aanvaarding beschouwd kan worden.

Herstellingswerken die uitgevoerd worden in het kader van deze aansprakelijkheid doen een nieuwe termijn van tien jaar lopen voor die desbetreffende werken.

Bij Interieurkabinet doen we wel een enkelvoudige oplevering en vangt de aansprakelijkheid aan op datum oplevering. Deze datum staat genoteerd op het opleveringsverslag. Als geregistreerd aannemer zijn wij ook een gekwalificeerd bouwspecialist en is de 10-jarige aansprakelijkheid wel degelijk van toepassing.

(*) Wet Breyne is van toepassing voor nog op te trekken woningen, dus niet voor renovatiewerken aan je woning. De Wet Breyne voorziet wel in een voorlopige en een definitieve oplevering en is bedoeld voor mensen die een woning (of appartement) op plan kopen.

Verzekering 10-jarige aansprakelijkheid

Sinds enkele jaren geldt er een verplichte verzekering 10-jarige aansprakelijkheid. De reden: 10-jarige aansprakelijkheid is één ding, maar wat als één van je bouwspecialisten ondertussen failliet gaat? Dan blijf je als consument met lege handen achter. Dankzij de verzekering kan je mogelijke herstelkosten verhalen op die verzekering.

De verzekering moet onderschreven worden voor aanvang van de werken. Bij InterieurKabinet bieden we deze verzekering mee aan in onze aannemingsofferte.

Heb je nu renovatieplannen en heb je specifieke vragen over dit onderwerp? Informeer dan bij je bouwpartner, zodat je bij aanvang weet hoe alles in zijn werk gaat.