De renovatieverplichting voor residentiële gebouwen ging in op 1 januari 2023. Wie vanaf 2023 de nieuwe eigenaar wordt van een woning of appartement met een slecht EPC-label, moet die binnen 5 jaar energetisch renoveren, ook wel BENOveren genoemd, tot minstens EPC-label D. Beter mag natuurlijk ook.

De reden van deze renovatieverplichting kadert in het feit dat tegen 2050 de CO₂-uitstoot van alle gebouwen in Vlaanderen drastisch naar beneden moet. Vandaar de Vlaamse lange termijn renovatiestrategie voor gebouwen.

In dit blog gaan zullen we de regelgeving op zichzelf niet toelichten; we willen ons vooral richten op 3 onderwerpen die je in het achterhoofd kunt houden als je onder deze regelgeving valt:

• Welke financiële steun is er mogelijk?
• Is een masterplan zinvol?
• Zijn er ook verborgen kosten?

Als je toch meer achtergrondinformatie wilt, hebben we 2 andere blogs voor je waarin we je alles vertellen over het EPB en EPC, en of het verstandig is om wel of niet tot het gaatje te gaan wanneer je met de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen te maken krijgt.

Welke financiële steun is er mogelijk?

Er zijn heel wat financiële steunmaatregelen bij de renovatie van je woning. Weet dat deze jaar na jaar wijzigen. Snel schakelen kan dus de boodschap zijn om optimaal te profiteren.

Vlaanderen voorziet tal van premies in het kader van renovatiewerken. Deze worden sinds 1 oktober 2022 grotendeels gebundeld in MijnVerbouwPremie. Op die manier kan je online premies aanvragen in het kader van een renovatie door een aannemer of vakman. Het bedrag van de premie is hierbij per werk afhankelijk van de inkomstencategorie waarin je valt.

Wil je meer in detail duiken, dan kun je terecht voor meer info op Vlaanderen.be.

Bij de aankoop van een enige eigen woning ben je 3% registratiebelasting verschuldigd. Echter, bij een ingrijpende energetische renovatie (of sloop en herbouw van deze woning), betaal je slechts 1% registratiebelasting. Let wel op dat deze ingrijpende renovatie strenger is dan de huidige verplichting om een woning naar EPC-label D te brengen. Je werkt dan immers naar EPC-label A toe. Weet dat de 2% registratiekost die je wint onvoldoende is om de extra investering tussen EPC-label D en A te bekostigen. Om label D te bereiken is immers dakisolatie en het vervangen van buitenschrijnwerk vaak voldoende. Om label A te bereiken moet je ook muren en vloeren isoleren, ventilatiesysteem plaatsen, warmtepomp voorzien en zonnepanelen plaatsen.

Stel dat je een woning van 400.000 euro koopt. Dan betaal je bij 3% registratie 12.000 euro. Bij 1% registratie bedraagt het bedrag 4.000 euro. Dat is ‘maar’ een verschil van 8.000 euro. Hiermee kan je nooit de extra werken bekostigen om EPC-label A te bereiken.

Wij krijgen regelmatig de vraag van koppels om hun subsidiedossier voor te bereiden. Zoals eerder vermeld zijn echter veel van deze premies inkomensafhandeling. Wij vragen dus liever aan jou geen loonfiche op. Wat we dan wel doen? Wij breiden de door de huiseigenaar ingevulde attesten uit met de technische specificaties van de uit te voeren werken, zodanig dat het dossier volledig is om als huiseigenaar je aanvraag in te dienen.

Is een masterplan zinvol?

Je denkt bij een energetische renovatie misschien niet meteen aan een (interieur)plan. Je hoeft immers alleen het dak te isoleren en de ramen te vervangen, en dan ben je klaar. Toch?

Wij zijn echter voorstander van een masterplan, welke rekening houdt met nog toekomstige aanpassingen aan de woning.

We schetsen graag een voorbeeld voor meer helderheid:

Stel je droomt op termijn van een opengewerkte achtergevel, zodat je meer zicht hebt op de tuin. In de fase van je renovatieplannen denk je mogelijk: ’Dat is voor later’, ‘Als ik nu alvast de ramen vervang, haal ik in ieder geval EPC-label D’.

Wil je echter binnen 4 jaar toch werk maken van de tuinconnectie? Dan ben je dubbel zo duur uit. De ramen die je in je huidige achtergevel hebt vervangen, kunnen dan de container in, omdat ze niet meer passen in de vernieuwde, grotere raamopeningen.

Als je dus vooraf stilstaat hoe je woning er op lange termijn moet gaan uitzien, dan voorkom je ad hoc investeringen. En dat doe je dus aan de hand van een masterplan. Zo’n masterplan kan je laten opmaken door een totaalpartner (de aannemer die ook de werken uitvoert) of een (interieur)architectenbureau. Meer over de keuze van je type verbouwpartner kan je terugvinden ons blog over de verschillende bouwmethodes.

Zijn er ook verborgen kosten?

In eerste instantie denk je bij een energetische renovatie aan het isoleren van het dak, het vervangen van de ramen en wellicht nog aan het isoleren van de gevel. De totale investering van deze werken is echter hoger dan de som van de afzonderlijke delen.

Wat komt er nog bij kijken?

1. De inschatting van de prijzen op het EPC-attest is aan de lage kant
2. Werfinrichting
3. Coördinatie van de werken
4. Aanvraag bouwvergunning en EPC-attest

Inschatting prijzen op het EPC-attest aan lage kant

In het EPC-attest wordt aangeduid hoe je stelselmatig naar een beter EPC-label kan evolueren via een tijdlijn. Daarnaast kun je in het EPC-attest ook in detail terugvinden wat de omvang van de desbetreffende werken zijn. Op die manier kan je als kandidaat-koper inschatten welke werken noodzakelijk zijn en kan je bij een aannemer aankloppen om een offerte te laten opmaken. De prijzen die in het EPC-attest vermeld worden, blijken echter in het merendeel van de gevallen genoeg niet correct te zijn. Houd er dus na ontvangst van het EPC-attest rekening mee dat de investering een stuk hoger zal uitvallen.

Werfinrichting

Houd rekening met het feit het niet enkel om de bouwloten draait. Er zijn nog een aantal bouwposten waar ook rekening mee gehouden dient te worden.

Wat komt er bij de werkinrichting kijken:

• Kun je makkelijk parkeren of moet er een parkeervergunning worden aangevraagd, namelijk een vergunning voor ‘inname openbare weg’? Bij zo’n inname van de openbare weg moet je ook een belasting aan de stad te betalen.
• Moeten er bepaalde delen van je woning beschermd worden? Bijvoorbeeld, het afschermen van de bestaande vloeren? Of het plaatsen van een stofwand als er ook sloopwerkzaamheden moeten plaatsvinden? Je wilt natuurlijk niet dat je hele woning onder het stof komt te liggen.
• Ruim je zelf alles netjes op na de werkzaamheden, of zou je het fijn vinden als een extern schoonmaakbedrijf de werfzone komt poetsen? Daar zit uiteraard ook een verschil in.

Voor onze projecten nemen wij de werkinrichting gedetailleerd op in de offerte, zodat er geen misverstanden zijn over wat al dan niet is voorzien.

Coördinatie van de werken

Ga je zelf de werken opvolgen of besteed je liever alles uit? Houd er rekening mee dat het zelf opvolgen van de werken wel wat tijd en energie vraagt. Mogelijk moet je er een paar vakantiedagen voor opofferen, dus check of dat haalbaar is.

Je kan ook kiezen voor een externe specialist die alles voor je opvolgt. Dit kan een totaalpartner zijn, architect of bouwcoördinator. Voor deze ontzorging dien je te betalen, maar dan kan jij je focussen op wat echt belangrijk voor je is. Meer info over coördinatiekosten kan je vinden in ons blog ‘Wat kost een interieurarchitect vs. Totaalpartner?’

Aanvraag bouwvergunning en EPB-attest

Bij een energetische renovatie is enkel een bouwvergunning (omgevingsvergunning) nodig als er sprake is van een ingrijpende energetische renovatie.

Wat maakt het ingrijpend?

• Ten minste 75% van de buitengevel moet worden geïsoleerd.
• De apparaten om een specifiek binnenklimaat te realiseren (verwarming, koeling, warmwatervoorziening, etc.) moeten volledig worden vervangen.

Het gevolg van de vergunningsplicht is dat je ook een EPB-verslag dient te laten opstellen. In ons blog over EPB en EPC kun je hier meer over lezen.

Tot slot

Denk eerst na voordat je begint. BENOveren is niet zomaar even een prijs opvragen voor een nieuw dak of nieuwe ramen. Er komt best wel wat meer bij kijken. Het is dus handig dat je van tevoren alles even goed in kaart brengt. In onze projecten voorzien we een stap voor BENOveren, zodat we samen met de mensen de juiste keuzes kunnen maken. Zo voorkomen we dat we overhaaste beslissingen nemen.