Het proces van een verbouwing is opgedeeld in verschillende cruciale loten die elk hun eigen specialisatie en aandacht vereisen (in dit blogartikel lees je alles over de verschillende onderdelen). Na de werfvoorbereiding en werfinrichting, vindt de afbraak plaats. Onderstaande opsomming dient als een verhelderende gids om het offerte document beter te begrijpen, waarbij we in deze blog dieper ingaan op het stuk afbraak.

 

Goed om te weten vooraf

Alle onderstaande bedragen zijn exclusief BTW. Heb je een woning ouder dan 10 jaar, dan betaal je 6%, anders reken je 21% boven op de prijs.

 

Afvalverwerking

Wanneer we denken aan het renoveren van een woning, komen er vaak beelden naar boven van prachtige nieuwe ruimtes, moderne keukens en luxueuze badkamers. Maar wat vaak over het hoofd wordt gezien, is het onvermijdelijke bijproduct van elke renovatie: afval. Van afgedankte materialen tot verpakkingsafval, een renovatieproject kan een aanzienlijke hoeveelheid afval genereren. En het is belangrijk dat dit consequent wordt afgevoerd. Want een nette werf werkt niet alleen veel prettiger, maar is tevens een stuk veiliger.

 

Standaard afval

Wij voeren het afval hoofdzakelijk met containers af. Je hebt hierin verschillende types:

• Grofvuilcontainer: voor algemeen bouw- en sloopafval zoals hout, metaal, en kunststof
• Puincontainer: specifiek voor steenachtig materiaal zoals beton, bakstenen en tegels
• Houtcontainer: voor houtafval zoals planken, balken en spaanplaat
• Grondcontainer: voor het afvoeren van grond en zand
• Dakafvalcontainer: voor dakbedekkingsmaterialen zoals bitumen en dakleer

 

Voor een kleinere verbouwing heb je er een drietal stuks nodig. Voor een totaalrenovatie kan je boven de tien containers uitkomen. Onze projectleider bepaalt zelf welk type container op welk moment het meest geschikt is. Ook rekening houdend met het feit of het type makkelijk kan gescheiden worden of niet en of er voldoende afval is van een bepaalde soort om een container te kunnen vullen. Het is dus steeds een kosten/baten oefening. Daarom voorzien wij op de offerte een forfaitaire prijs voor de afvalverwerking.

Voor een kleine verbouwing zit dit gemiddeld rond 1500 euro. Voor een totaalrenovatie kan dit oplopen tot 5000 euro.

 

Asbest

Om te weten of er asbest aanwezig is, dient er een asbestinventarisatie te gebeuren. Als je net een nieuwe woning hebt gekocht, is de verkoper verplicht je dit voor te leggen. Als er geen attest voorhanden is, voorzien wij dit mee in de werfvoorbereiding als we vermoeden dat er asbest bij je renovatie betrokken is. Het is belangrijk hier vooraf in te anticiperen. Wanneer asbest namelijk onverwacht wordt ontdekt tijdens een renovatie, kunnen de kosten voor spoedverwijdering vele malen hoger zijn.

 

De kosten voor asbestverwijdering kunnen sterk variëren afhankelijk van verschillende factoren, zoals de locatie van het asbest, de hoeveelheid en de complexiteit van de verwijdering. Hier zijn enkele kostenfactoren:

1. Type Asbest: Sommige soorten asbest zijn duurder om te verwijderen dan andere.
2. Locatie: Asbest in moeilijk bereikbare plaatsen kan de kosten verhogen.
3. Hoeveelheid: Meer asbest betekent meestal hogere kosten.
4. Regelgeving: In sommige regio’s kunnen vergunningen en inspecties extra kosten met zich meebrengen.
5. Afvoer: De kosten voor het veilig afvoeren van het asbest kunnen ook variëren.

 

Als er asbest wordt gevonden zijn er twee mogelijkheden,  afhankelijk van de soort asbest vervuiling.

1. Sommige asbest mogen wij als aannemer zelf verwijderen. Na verwijdering moet het asbestafval worden verpakt in speciale, gemarkeerde zakken of containers. Het moet vervolgens worden afgevoerd naar een erkende stortplaats die is uitgerust om asbestafval veilig te verwerken. Het aantal zakken is afhankelijk van de hoeveelheid asbest.
2. Andere types asbest dienen steeds door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf te worden uitgevoerd. Zij hebben de expertise en de juiste uitrusting om asbest veilig te verwijderen.

 

Tijdens het verwijderingsproces moeten er strikte veiligheidsmaatregelen worden genomen, zoals het dragen van beschermende kleding en maskers, en het afsluiten van het gebied. Gezien die maatregelen kan de investering wel wat oplopen:

Kleine klussen kunnen variëren van enkele honderden tot een paar duizend euro. Voor grotere projecten, zoals een volledige woningrenovatie, kunnen de kosten oplopen tot tienduizenden euro’s.

 

Afbraak exterieur

Renovatie is meer dan alleen een likje verf en wat nieuwe meubels. Het is een ingrijpend proces dat vaak begint met de afbraak van bestaande exterieurelementen. De meest voorkomende posten zijn:

 

• Het verwijderen van oude dakbedekking en constructies om plaats te maken voor een nieuw dak. Wij nemen dit onderdeel echter op in de renovatie van het dak zelf, omdat de afbraak en de opbouw aansluitend gebeuren.
• Gevelrenovatie: dit kan variëren van het verwijderen van oude bepleistering tot het volledig afbreken van een bestaande gevel.
• Verwijderen van oude ramen, deuren en eventueel (rol)luiken om nieuwe te kunnen plaatsen.
• Afbraak van verouderde of ongewenste aanbouwen zoals veranda’s, schuren of garages.
• Sloop van oude terrassen en opritten. Bestrating en funderingen kunnen worden verwijderd om nieuwe aan te leggen.
• Verwijderen van buitenisolatie: oude of beschadigde isolatiematerialen kunnen worden gestript voordat nieuwe isolatie wordt aangebracht.
• Afbraak van tuinafwerking: verwijderen van oude tuinelementen zoals hekken, muren of vijvers.

 

De prijs voor afbraakwerken wordt meestal in zijn geheel opgeteld, waarbij we berekenen hoeveel mankracht er nodig is, het aantal dagen voor de afbraak en het materieel.

Reken voor een kleine verbouwing voor de afbraak gemiddeld op een investering rond de 5.000 euro. Voor een meer ingrijpende verbouwing richting 10.000 euro. En voor een totaalrenovatie kan dit oplopen tot 20.000 euro.

 

Afbraak interieur

Onze ervaring leert dat voortbouwen op een slechte basis de afwerking nadelig kan beïnvloeden. Denk bijvoorbeeld aan loszittend pleisterwerk. Je kan het je ogenschijnlijk makkelijker maken door deze te laten zitten en er een dun laagje overheen aan te brengen. Maar dat is maar een doekje voor het bloeden. Beter kan je tot op de baksteen je pleisterwerk strippen zodat je een nieuwe solide laag kan aanbrengen.  Voor je kan opbouwen, moet je dus eerst grondig strippen.

Bij een renovatie zijn er verschillende soorten afbraakwerken die aan de binnenkant van een woning plaatsvinden. Hieronder volgen enkele onderdelen die aan bod komen.

 

Sloop en strippen van binnenmuren

Een van de meest voorkomende afbraakwerken bij een renovatie is het slopen van binnenmuren. Dit wordt vaak gedaan om de ruimte te vergroten of om een nieuwe indeling te maken. Het is belangrijk om te weten welke muren dragend zijn en welke niet, aangezien het verwijderen van een dragende muur een invloed kan hebben op de structuur van het gebouw. De afbraak van de dragende muren voorzien wij daarom in het lot ruwbouw. Dit omdat er stabiliteitswerken aan te pas komen.

Verder strippen wij bij een ingrijpende renovatie ook steeds het pleisterwerk. Zeker als er verschillende nieuwe technische leidingen moeten worden aangebracht. Anders krijg je immers een lappendeken en is het een pak moeilijker om een mooi uniforme wand te bekomen. Daarenboven heb je ook risico op loszittend pleisterwerk zoals bij de intro vermeld.

Wandtegels verwijderen valt ook onder dit hoofdstuk. Tot 20 jaar terug was het nog de trend om de badkamer en toilet ruimte rondom van tegels te voorzien. Ondertussen beperkt men de betegelde wandoppervlakte en combineert men meer met schilderwerk.

Gezien dit een arbeidsintensieve post is, reken gemiddeld op een investering tussen de 7500 à 10000 euro.

 

Technische installaties

Oud sanitair en elektrische installaties moeten vaak worden verwijderd en vervangen. Dit omvat alles van oude leidingen en bedrading tot stopcontacten, lichtschakelaars en sanitair. Idem voor een oude verwarmingsketel en/of radiatoren. Radiatoren kunnen eventueel gerecupereerd worden, mogelijk is er ook nog een oude brandstoftank die gesaneerd dient te worden.

Reken tussen de 2000 à 4000 euro gemiddeld.

 

Vloeren

De afbraak van vloeren is meestal een stoffig en tijdrovend proces. Hierbij kun je een onderscheid maken tussen het verwijderen van de vloeropbouw (chape, houten balken) en de vloerafwerking.

 

 

Vloeropbouw

Als er veel nieuwe leidingen geplaatst moeten worden, dan is het aan te raden ook de ondervloer te verwijderen. Immers, het alternatief is alles te gaan inslijpen en daarna terug sleuven gaan dichten, maar dat is prijs/kwaliteitstechnisch niet aan te raden. Het kan ook zijn dat je voor vloerverwarming kiest. Dan is het een noodzaak dat je hier eerst de weg voor vrij maakt.

Als er veel binnenmuren worden weggebroken, dan krijg je een bric-à-brac effect tussen de vloeren. Immers, onder de weggebroken muren ligt geen chape. Om dat plaatselijk dan allemaal aan te vullen is ook geen wenselijke oplossing.

Bij oude houten verdiepingsvloeren merken we ook vaak dat deze allesbehalve pas liggen. Of de ondervloer is niet vakkundig geplaatst,  waardoor ze kraken als je er overheen loopt.

 

Vloerafwerking

Het betreft hier hout, tegels of tapijt die worden verwijderd om plaats te maken voor nieuwe vloerbedekking. Er zijn ook vloerbesparende oplossingen. Denk aan een nieuwe gietvloer over een bestaande vloer heen. Maar ook hier is het belangrijk dat de basis goed zit.

Reken op het verwijderen van stenen vloeren met ondervloer op gemiddeld 65 euro/m2.

 

Plafondafbraak

Oude plafonds kunnen uit verschillende materialen bestaan, zoals gipsplaten, hout of zelfs stucwerk. Het verwijderen van het oude plafond is vaak noodzakelijk om elektrische bedrading te vernieuwen of om een moderner plafond te installeren.

Reken op het verwijderen van plafond op gemiddeld 30 euro/m2.

 

Binnenschrijnwerk

Het verwijderen van binnenschrijnwerk kan nodig zijn om ruimte te maken voor nieuw maatwerk of om de indeling van de ruimte te wijzigen. Het omvat een breed scala aan elementen zoals deuren, vensterbanken, kasten, en zelfs trappen. Bij een renovatie kunnen deze elementen verouderd zijn of niet passen bij de nieuwe esthetiek van de woning.

Deze investering bedraagt gemiddeld 1500 euro.

TIP: Je kan overwegen om je keuken 2de hands te ‘verkopen’. Misschien niet persé om er geld aan te verdienen, maar meer om een deal te sluiten dat de ‘koper’ hem gratis krijgt in ruil voor demontage. Zo hoef je je aannemer hiervoor niet te vergoeden en krijgt je keuken een tweede leven.

 

Tot Slot

Afbraak is vaak een onderschatte investeringspost. Denk bij een kleinere verbouwing toch aan 10.000 euro. Voor een grote renovatie moet je aan 30.000 euro of meer denken. Voor veel mensen lijkt het dus wat zonde van het geld. Liever voor die bedragen mooi maatwerk meubilair…

 

Toch heeft het veel voordelen. Het maakt het voor vakmensen gemakkelijker om hun werk te doen. Ze hoeven niet om bestaande structuren heen te werken, wat het proces efficiënter maakt. En dat verdien je terug in de prijszetting van de vervolgloten. Oude woningen kunnen ook asbest, loodverf of andere gevaarlijke materialen bevatten. Het strippen van de woning geeft de mogelijkheid om deze materialen veilig te verwijderen. Ten slotte kan je gemakkelijker moderne systemen en technologieën integreren, zoals domotica en energie-efficiënte apparaten.

 

Wil je wikken en weken aan welke loten je je investeringsbudget besteedt? In overleg staan wij toe dat klanten een deel van de afbraak op zich nemen. Omdat dit lot aan het begin van de werken ligt en we elkaar dan niet in de weg lopen 🙂 Houd er wel rekening mee dat hier wel wat weekends werk in gaan zitten. En als je niet het geschikte materieel hebt, kan je er best lang over doen. Maar misschien heb je wel vrienden of familie die een handje kunnen toesteken? Tijdens de bespreking van de aannemingsofferte kunnen wij ook tips geven wat het makkelijkere afbraakwerk is, en waar je beter niet aan begint. Zo kun je toch wat ruimte overhouden voor dat mooie maatwerkmeubel …;)

Wil je meer weten over de posten die na de afbraak komen? Lees dan ook onze artikelen over:

• Ruwbouw
• Technieken
• Wanden
• Plafonds
• Vloeren
• Binnenschrijnwerk
• Schilderwerken en raamdecoratie